Забезпечення права викупу земельного паю: теорія та практика

Закон про ринок землі прийнято, проте, як результат в учасників агробізнесу виникло ще більше запитань, ніж отримано відповідей. Це стосується і ситуації з переважним правом придбання земельного паю. Чи зможе  орендар земельного паю мати переважне право викупу після запуску ринку спробуємо розібратись із допомогою експертів ринку. Так, стаття 148-1 ЗК України свідчить, що до особи, […]

Закон про ринок землі прийнято, проте, як результат в учасників агробізнесу виникло ще більше запитань, ніж отримано відповідей. Це стосується і ситуації з переважним правом придбання земельного паю.

Чи зможе  орендар земельного паю мати переважне право викупу після запуску ринку спробуємо розібратись із допомогою експертів ринку.

Так, стаття 148-1 ЗК України свідчить, що до особи, котра набуває право власності на земельну ділянку, що знаходиться в оренді іншої особи, з моменту переходу права власності на нього переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди.

Дана норма якраз і стає “каменем спотикання”. А враховуючи досить високу вартість оренди земель сільськогосподарського призначення у Вінницькій області, це питання дослідитись ґрунтовно. Так, оренда 1 га землі сільськогосподарського призначення у Вінницькій області коштує $250. Стільки ж коштує оренда гектару у Східній Німеччині. Такі дані оприлюднив перший віце-президент Академії економічних наук України, член наглядової ради  «Українського інституту політики»  Анатолій Пешко. Потенційними покупцями землі є суб’єкти агробізнесу. І отримати разом з активом ще і пасив у вигляді оренди – бажаючих справді буде мало. Тому у землекористувача автоматично виникає ризик дострокового розірвання договору на будь-яких підставах, у тому числі, притягнутих та надуманих. І в такій ситуації орендар, навіть не маючи у планах формувати земельний банк як власність, задумається про це.

Закон № 2178-10 передбачає обов’язок продавця запропонувати поточному орендарю викупити земельну ділянку у першу чергу. Але наскільки це право землекористувача абсолютне? Питання риторичне. Звичайно ж ні. І на це є ряд об’єктивних причин, – зауважують юристи.

Отже, про що нам говорить цей Закон. Переважне право передбачено. Більш того, така ж норма існує і на сьогоднішній день, зокрема, у Законі України “Про оренду землі”. Але при цьому, більшість орендарів, а саме юридичні особи, до 2024 року скористатися ним не зможуть у зв’язку із прямим обмеженням суб’єктного складу права власності на землю сільгосппризначення. Ще гірші справи із землекористувачами-іноземцями, котрі потенційно зможуть отримати право викупу землі виключно у результаті позитивного рішення на референдумі.

земля, пай, Вінниця

Проте, у даному випадку на допомогу приходить право передачі суб’єктам іншій особі, про що такий суб’єкт зобов’язаний письмово сповістити власника земельної ділянки.

Тобто, агропідприємству-орендарю слід мати дружню фізособу на випадок, якщо земельна ділянка стане об’єктом продажу. При цьому, не забуваємо, що не кожен громадянин буде відповідною партією.

Обов’язковою умовою при укладенні договору є підтвердження джерела доходів, за рахунок яких купується таке право. Крім того, до 2024 року, загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 га, за винятком земель, придбаних до 01 липня 2021 року, – пояснюють юристи.

З іншого боку, чинна редакція ст.9 Закону “Про оренду землі” передбачає, що орендар, котрий відповідно до Закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність. А якщо до 2024 року, юридична особа позбавлена ​​такого права, то і переваги бути не може. І передати його третій особі, відповідно, буде неможливо.

Розмірковуючи про відносний характер, важливо вказати, що реалізація переважного права передбачає умову, що орендар сплачує ціну, за якою продається земельна ділянка, і приймає інші умови, запропоновані продавцем. Тобто, досить перебити ціну і привілейований статус анулюється, – наголошують фахівці.

Відсутність певного порядку застосування і реалізації переважного права на перехідному етапі запуску ринку землі безперечно може стати підставою для спекуляцій з боку власника землі та потенційного інвестора.

Але і орендар має достатньо інструментів для того, аби утримати власні ресурси в руках – у першу чергу, грамотно складений договір, котрий нівелює можливість дострокового розірвання, що призупинить палкість потенційних покупців ділянки.

 

Ігнат Коробенко спеціально для “Вінниці Кримінальної”

Додавайтеся до Facebook та Telegram: